Споры связанные с жилыми помещениями

Юрист Шаверин Юрий Юрьевич оказывает юридические услуги по разрешению жилищных споров.

С 2004 года мы живём по правилам, установленным Жилищным Кодексом Российской Федерации. Введённый в действие закон совершенно по новому определяет жилищные права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений.

Возникающие жилищные споры существенно отличаются от общегражданских споров, поскольку связаны с различными отраслями права. Например, семейным, наследственным или даже трудовым правом. Определить степень сложности предстоящего процесса зачастую очень сложная задача, которая по плечу лишь профессионалам.

Я имею необходимый опыт работы по разрешению жилищных споров.

Жилищные споры имеют различную классификацию, от которой зависит подсудность рассмотрения тех или иных категорий споров.

Жилищные споры, отнесённые к подсудности Судов общей юрисдикции (районных Судов):

• о признании права на жилое помещение;
• о выселении из жилого помещения;
• о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения;
• о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения;
• об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;
• о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма;
• о принудительном обмене занимаемого жилого помещения;
• о признании обмена жилыми помещениями недействительным;
• установление юридического факта вселения собственником в жилое помещение.

Исходя из положений процессуального закона (ст.23, 24 ГПК РФ) такие жилищные споры рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Жилищные споры, отнесённые к подсудности Мировых судей:

- об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, при условии отсутствия спора о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду.

Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (более 50 000 руб. – подсудно районному Суду);

- о взыскании с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей 50 000 руб.

Обязанности собственников жилых помещений.

При рассмотрении жилищных споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением учитывается, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан:

• использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан;
• поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
• не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
• соблюдать права и законные интересы соседей;
• соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
• соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности только с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ;

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение может повлечь за собой возникновение жилищного спора, который в свою очередь влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством.

Например, административной — в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).

Жилищные споры с бывшими членами семьи.

На сегодняшний день получили широкое развитие жилищные споры с бывшими членами семьи собственника жилого помещения о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, а также о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения.

Закон устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.

Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственника с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).

Необходимо иметь в виду, что ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка, в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением по основаниям признания бывшим членом семьи собственника.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. До истечения срока установленного Судом право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника может быть прекращено одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В указанном случае Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать, исходя из следующего:

• членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния. Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
• членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ).

При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.

Определение круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).

Также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Основания расторжения договора социального найма.

Жилищный спор по расторжению договора социального найма жилого помещения и выселения из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, может возникнуть лишь в случаях:

• самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения (ст.29 ЖК РФ);
• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (ст.83 ЖК РФ);
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ст.83 ЖК РФ);
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (ст.83 ЖК РФ);
• использования жилого помещения не по назначению (ст.83 ЖК РФ);
• связи с утратой (разрушением) жилого помещения (ст.83 ЖК РФ);
• со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст.83 ЖК РФ);
• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст.85 ЖК РФ);
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение (ст.85 ЖК РФ);
• жилое помещение признано непригодным для проживания (ст.85 ЖК РФ);
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.85 ЖК РФ);

По иным основаниям расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан не допускается.